Hay una imagen que el artículo de El Mundo Financiero usa para arrancar su análisis y que me parece difícil de refutar: los locales que antes lucían los logos chillones de las grandes franquicias inmobiliarias ahora están vacíos o se convirtieron en cafeterías de especialidad. No es mala suerte. Es el colapso de un modelo de negocio que llegó al límite de su utilidad.
El artículo habla de España y de Europa, pero quien opera en el mercado inmobiliario colombiano no debería leerlo como algo ajeno. Debería leerlo como un adelanto.
La paradoja del sector
El diagnóstico es preciso: los precios siguen altos, la demanda de vivienda no desaparece, el deseo de comprar sigue ahí. Y sin embargo, el modelo de oficina de barrio con franquicia pesada, cánones altos y estructura rígida se está desmoronando. En España, el sector registró en el último trimestre de 2025 una pérdida de más de 20.000 ocupados, la caída más brusca de su serie histórica.
La pregunta es: ¿por qué colapsa un negocio en un mercado con demanda insatisfecha? La respuesta tiene tres partes, y las tres aplican en Colombia.
El cliente ya no entra por la puerta
El cliente de hoy llegó al sector inmobiliario habiendo pasado por Netflix, Rappi y Nequi. Quiere datos, transparencia y rapidez. No quiere que nadie le venda una moto. Quiere comparar precios en tiempo real y que el proceso sea tan fluido como pedir un domicilio.
Eso ya es Colombia. En 2024, el 92% de los colombianos inició la búsqueda de casa o apartamento en línea, y Camacol estima que una de cada dos viviendas tiene hoy algún momento clave del negocio mediado por canales digitales. La oficina física no desapareció, pero dejó de ser el punto de entrada al proceso. El agente que sigue esperando que el cliente toque su puerta está esperando en la dirección equivocada.
No hay qué vender
Este es el problema más profundo y el que menos se discute. En España, la oferta disponible cayó cerca de un 17% en cinco años, haciendo insostenible mantener redes de cientos de agencias sin producto para rotar.
En Colombia la situación es igualmente crítica. Los lanzamientos de vivienda acumularon una caída del 16.7% en 2024 y el stock disponible se redujo en cerca de 11.000 unidades. En Bogotá, los lanzamientos cayeron un 23.9% ese mismo año, en parte por la suspensión del programa Mi Casa Ya, la reducción de subsidios y la incertidumbre normativa. La brecha es estructural: se forman cerca de 370.000 hogares nuevos al año, pero la oferta disponible al cierre de 2025 era de apenas 156.000 unidades. Camacol proyecta que al ritmo actual, en una década Colombia no tendrá ni el 30% de la vivienda necesaria para cubrir la demanda creciente.
En ese contexto, una red de agencias que vive del volumen de transacciones no tiene futuro. Si no hay inventario que rotar, los costos fijos terminan comiendo vivo al franquiciado.
El modelo de franquicia pesada no fue diseñado para este entorno
No es que las inmobiliarias estén muriendo. Está muriendo un modelo específico: la franquicia genérica, con altos cánones, estructura centralizada y propuesta de valor difusa. El que prometía marca, metodología y clientes, pero en muchos casos entregaba solo el letrero y la factura mensual.
En Colombia esto tiene un agravante: no existe regulación estricta sobre la profesión inmobiliaria y cualquiera puede convertirse en agente de finca raíz. El franquiciado compite no solo con plataformas tecnológicas sino con miles de corredores independientes sin costos fijos ni estructura. La franquicia que no ofrece una ventaja real y medible frente a ese entorno simplemente no justifica su existencia.
Lo que viene: concentración, algoritmos o boutiques
El mercado se está partiendo en tres: los gigantes tecnológicos que absorben el volumen, las agencias boutique ultra-especializadas con servicio diferenciado, y el vacío donde antes estaba la franquicia genérica. En América Latina esa concentración ya está ocurriendo: Habi, el primer unicornio proptech de la región con valoración superior a mil millones de dólares, acaba de adquirir Pulppo y opera ya en Colombia, México y Argentina.
El riesgo que señala el artículo original es real: cuando la competencia física desaparece y las plataformas digitales dictan las reglas, los servicios pueden encarecerse para el usuario final.
Una historia personal que ilustra exactamente este cambio
Yo viví este proceso desde adentro. En abril de 2012 abrí una franquicia RE/MAX en Bogotá y la operé durante nueve años. Durante varios de ellos funcionó bien: los ingresos cubrían los costos y generaban utilidades. Pero después de la pandemia, cuando tuve que enfocar mi energía en la constructora, los ingresos cayeron y los costos fijos no se movieron. Canon mensual, estructura de oficina, obligaciones con la regional: todo siguió igual mientras el negocio se contraía. Yo tomé la decisión de cerrarla. No me la quitaron; la devolví porque mantenerla abierta no tenía sentido económico.
Eso es exactamente lo que describe el artículo: un modelo rígido que no perdona cuando el contexto cambia.
Hoy opero Realtyplus Colombia con una estructura radicalmente distinta. Los cánones son significativamente más bajos, el franquiciado puede mantener su marca personal —algo que con RE/MAX perdí completamente— y la flexibilidad permite adaptarse al tamaño y momento de cada operación. Como máster franquiciado cobro el 3% de los ingresos de mis franquiciados frente al 10% del modelo tradicional. Eso significa menos ingreso por unidad, sí, pero también que mis franquiciados tienen más margen para crecer y construir un negocio sostenible. Un modelo que no te ahoga cuando el volumen de transacciones cae.
El sector no se está muriendo. Se está mudando. El problema es que muchos se van a quedar fuera de la nueva casa sin haber pedido siquiera las llaves.
Fuentes
- El Mundo Financiero — El ocaso del modelo inmobiliario tradicional — elmundofinanciero.com/noticia/126668
- Camacol — Vivienda en 2025: un difícil comienzo — camacol.co/actualidad/publicaciones/revista-urbana/104
- Camacol — Balance 2025 y proyecciones 2026 — camacol.co/prensa/noticias/la-vivienda-sector-estrategico-para-el-proximo-gobierno
- Camacol / vivienda.com.co — Oferta de vivienda en Bogotá y Cundinamarca no cubre demanda creciente en 2025 — vivienda.com.co/crece-brecha-habitacional-en-bogota-y-cundinamarca
- El Colombiano / Camacol — Déficit de vivienda: Colombia no tendrá ni el 30% de la oferta necesaria en una década — elcolombiano.com/negocios/deficit-vivienda-colombia-en-10-anos-camacol
- vivienda.com.co — PropTech: Mercado Inmobiliario Digital y Compra de Vivienda en Colombia 2026 — vivienda.com.co/proptech-mercado-inmobiliario-digital-vivienda
- La Lonja de Medellín — Innovación y tecnología inmobiliaria: así se mueve el sector en el mundo — lonja.org.co/innovacion-y-tecnologia-inmobiliaria-asi-se-mueve-el-sector-en-el-mundo